Les sociétés civiles de placement immobilier se répartissent en trois grandes classes. Ce sont les SCPI de plus-value, les SCPI de rendement et les fiscales. Elles se différencient selon la composition de leur support immobilier et leur objectif. Dans cet article, nous parlerons des SCPI de plus-value et des SCPI fiscales. Mais avant tout, résumons brièvement ce que sont ces actifs appelés pierre-papier.
La pierre-papier : détenir le papier pour tirer profit des atouts de la pierre
L’immobilier acheté en direct engage toujours un important fonds financier. Avec la pierre-papier en revanche, l’investisseur peut immédiatement jouir des avantages de la pierre avec quelques centaines d’euros en poche. Il s’associe à d’autres souscripteurs pour réunir le fonds nécessaire qui servira alors à financer l’acquisition d’un ou de plusieurs biens en commun. Ces derniers seront sélectionnés, mis en location, entretenus, rénovés ou au besoin revendus par un tiers appelé société de gestion. L’activité de cet exploitant est alors soumise à une règlementation très stricte et se pratique sous la supervision de l’Autorité des marchés financiers ou AMF.
La société de gestion met des parts de SCPI à la disposition des investisseurs qui y souscrivent en choisissant le nombre de parts qui leur conviennent selon leurs convenances. C’est la quote-part. C’est en fonction de cette dernière qu’ils reçoivent leur part de loyers appelée dividende.
La composition du parc des SCPI fiscales
Les SCPI fiscales reposent sur de l’immobilier résidentiel, neuf ou ancien à rénover. Selon chaque société de gestion, le choix de chaque actif reposera sur différents paramètres : taille, emplacement géographique. Le but est de pouvoir produire la meilleure rentabilité sachant que ces immobiliers de logement sont aussi exploités sous des régimes fiscaux à vocation défiscalisante. Ainsi, on trouvera des SCPI Pinel, des SCPI Malraux et des SCPI de déficit foncier dans cette famille d’actifs.
En résumé, celui qui souhaite profiter de l’immobilier tout en réduisant son impôt sur le revenu peut souscrire à des parts de SCPI fiscales. Pour investir dans le neuf, il pourra opter pour les SCPI Pinel et réduire ses impôts jusqu’à 21%. Avec l’ancien, c’est-à-dire grâce aux SCPI Malraux, la réduction peut atteindre jusqu’à 30%.
La composition du parc des SCPI de plus-value
Les SCPI de plus-value ou de valorisation gèrent elles aussi de l’immobilier résidentiel. La différence avec les SCPI Pinel : le parc accueille uniquement des biens acquis à prix décoté afin que la société de gestion puisse réaliser des gains après une certaine période d’exploitation. Ces gains peuvent toucher à la fois l’immobilier proprement dit ou les parts de la SCPI et ce, à la revente. Ce parc est situé dans la plupart des cas en Île-de-France et dans les zones tendues.
Ces SCPI de plus-value n’ont pas d’objectif fiscal d’une part, et ne distribuent pas de dividendes d’autre part. Par conséquent, elles ne sont pas recommandées à l’investisseur qui a pour objectif de profiter de revenus immédiats.
Les SCPI de plus-value exploitent également un parc de biens démembrés : la société de gestion propose des parts en nue-propriété par exemple et fait louer le bien en usufruit. S’il s’agit d’un démembrement viager, le détenteur des parts en nue-propriété ne devient plein propriétaire qu’au décès de l’usufruitier. Dans ce cas, le prix du bien à revendre ne sera plus le prix en nue-propriété mais en pleine propriété selon les cours en vigueur. D’où la plus-value immobilière réalisée. Rappelons aussi que le mode d’occupation de ces biens rejoint les dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
Envie d’en savoir plus sur ces fameuses SCPI, sur les risques et les mises en garde relatives à ce type d’investissement ? Rendez-vous sur scpi-8.com.
